调控回归市场化 郑州取消限购后房子好卖吗

郑州限购取消三天，有项目售楼部贴出了直涨300元/平的文件，有的学区房一夜涨5万，购房者蠢蠢欲动，业内人士议论纷纷。在调控思路已发生转变的2014年，郑州楼市取消限购后会产生什么样的变化？

全国量价齐跌 郑州楼市乐观但动能不足

国家统计局发布的“2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售量价齐跌。

房地产市场日益低迷，多城市住宅“去库存”压力增大，业内预计未来几个月，中国多数城市房价或将进一步下跌。

对于部分过度依赖“土地财政”、产业支撑能力较弱、人口吸纳能力不足的二、三、四线城市来说，”撬动刚需及改善型需求购买力、消化库存“成为当下调整的主要任务和政策基调。在这种大背景下，大江南北吹起了“松绑限购”的春风。到八月初，40多个限购城市中，30多个都取消了限购。

在舆论的热议声中，8月9日晚郑州房管局在微博中宣布取消捆绑了郑州楼市三年半的“限购令”。在房管局发布消息58分钟后，任志强在微博里转发并评论道：“市场在检验一个政策的对错，主动纠错比被动强。”

这和腾讯房产郑州站所采访到的业内的普遍观点一致：限购是非常时期的非常举措，是违背市场规律的行政手段，不能作为一个长期的政策执行。

新田置业总经理冯常生说：“郑州房价虽然坚挺，楼市相对乐观，但实际上动能不足，取消限购是大势所趋。”

睿达广场项目副总张沛表示，取消限购符合房地产的发展趋势，但目前真正影响房地产发展的还是限贷。

市场调节将成主导 郑州房价不会大涨前景仍广阔

了解房地产的政策导向属性，自然会注意到十八届三中全会报告中关于房地产调控方向的变化：“就房地产市场而言，通过增加供应改变供求关系，用税费手段改变市场需求结构等市场化的调控手段会更加突出，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。”

限购取消的“大势”，也是此思想指导的结果之一。冯常生认为，限购的取消将会给楼市带来的影响是多层面的。从市场的角度来看，在全国量价走低的情况下，取消限购有助于提振开发商的信心；从政治层面上看，十八大提出了市场对楼市调整的主导作用，限购作为一个曾经短期救急的手段，在市场平稳的情况下退出，是顺应了“发挥市场在资源配置当中作用”的潮流。取消限购之后，其他城市也未见对房价造成较大的影响，郑州更不会大涨。

他分析，过去中国经济增速是10%，现在是7.5%，这是由量到质的一个转变，房地产市场是经济的分市场，原来房价是一匹野马，通过行政手段将它驯化为良马，未来将不再过分进行泡沫的投资，而是要加强创新，平稳发展。增速降一降，但并不是不涨。河南人口基数大，外贸依存度不高，主要靠内需和国内市场，经济比较平稳。郑州房地产市场实际上是一个避风港，前景仍然非常广阔。

谈及解限对二手房市场的影响，业内人士普遍认为，从长期来看，二手房市场的存量将会增加，房租的增幅会降下来，但这需要一个过程，而且也要分片区来看。

学区房、小户型、改善型住房受追捧 郑州房企需调整战略

冯常生指出，限购取消后，改善型需求和投资客有了新的机会，房企的产品策略也应有所调整。取消限购对改善型住房、人口密集区、学区房都会产生带动作用，原先被压抑的需求将会得到释放。

购房者将会面临的问题可能是这些房源优惠措施的取消，价格的上涨，但不会是爆发型的。他谈到新闻中提及的“学区房一夜涨五万”说，“这个不足为奇，如果是一套几十万的房子，涨了五万还会觉得比较可观，如果总价在一百多万，涨五万是非常正常的。”

冯常生分析了取消限购后会影响到的区域：东区作为富人集聚区，环境好，放开限购后，改善型大户型将会比较受欢迎；往北区看，比如花园路柳林那里，集聚着大量的年轻务工人员、大学毕业生，往往公交车的首站都会挤满人，再加上附近城中村的改造，这里的投资型房源、小户型会非常受欢迎；对之前的非限购区域来说，取消限购一定不是利好消息，但具体的影响不能一概而论。在这种情况下，企业需要快速地做出战略性的转变，比如新田置业在取消限购之前就已经感受到这个趋势变化，及时采取行动，除了原来一直在做的生态型大盘之外，在战略上也有调整，增补了一个在柳林做的相当于缩小版的国贸360的项目，属于投资型的小户型，会尽快面市。

非限购区域项目会受影响 郑州楼市将产生分化

盈盛置业总经理刘军强说，这两天我们位于上街的特色养老地产项目，前来看房的客户也比较多。虽然外围区域可能会受到一些影响，但限购的取消无疑释放了一个回暖的信号，之前观望人群，现在可能会考虑出手。房子作为一个综合性的消费品，它不仅承载着居住的基础功能，还有休闲娱乐、身份象征等附加属性，特色项目、奢侈型项目的销量可能会增加。

位于高新区的睿达广场的项目副总张沛认为，取消限购对非限购区域的影响也不能“一刀切”来看，未来郑州楼市可能会产生分化。

她说，以前高新区、经开区、港区的业绩都很不错，现在可能失去这个优势了，投资型需求可能会有所下降，但是如果算投资回报比，由于购房目的的不同，每个项目都会有自己独特的吸引力。而且，在这种情况下，开发商更要重品质和宣传，才能留住客户，从长远来看这并不是一件坏事。每一次变化，都可能会淘汰一批抗风险能力差的企业，而优秀的企业将会在每一次挑战中成长。

                                                               （腾讯房产）