楼市现企稳迹象 短期仍难反弹

今年的“银十”演出了超越“金九”的行情。

据国家统计局最新发布的房地产相关数据显示，10月份全国住宅销售颓势已见企稳迹象。10月70个大中城市房价跌幅连续第二个月收窄，同时地产销售状况上升势头明显，10月单月新开工面积出现同比大增。并且，10月份房地产开发投资增速及房地产开发企业到位资金情况亦均有所改善。

与此同时，10月以来，多城同现土地热拍。土地出让收入创出了历史新高。

“楼市正在见底中。今年年底或明年年初，见底可以实现。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示。

不过，居高不下的库存压力依旧是横亘在房企面前短期难以跨越的门槛。楼市真正反弹并不容易。

房价、销量降幅收窄

今年以来，房地产市场一直在下行，使得楼市的几个重要指标表现在前三季度均颇为难看。房地产销量长期处在负增长空间，导致房地产投资增速大幅下滑，进而新开工面积持续下滑。不过，据顾云昌分析，自央行发布“9·30”新政以来，在限购、限贷退出等政策叠加效应下，房地产下行速度明显放缓。

这一点在10月份统计数据中有了明显体现。

国家统计局数据显示，10月份商品房销售面积当月突破1亿平方米，销售额超过7000亿元，一线城市表现尤为突出。上海易居房地产研究院研报显示，10月份的全国市场成交创下了年内最高。其中，北上广深四大一线城市分别出现了17.4%、42.5%、63.1%和52.5%的环比增幅。

销量的增长使得房地产开发投资增速有了改善。10月单月，房地产开发投资增长11.8%。反映到新开工面积上，则是出现了10月份的大幅正增长。10月单月，新开工面积同比增长42.9%。

10月70个大中城市房价环比平均跌幅也在继续收窄。

据统计局公布的70个大中城市房价数据，10月新房房价环比下跌城市数与9月相当，仍为69个（只有郑州房价没有下降），但平均跌幅较前月继续收窄。据中银国际证券研究所测算，10月新房房价月环比增速由9月的-0.98%继续升至-0.78%，是今年8月跌幅达到最大值之后连续第二个月的收窄。

值得注意的是，北上广深四个一线城市的二手房市场成交价全部止跌，北京环比上涨0.3%，上海、广州、深圳三个城市则与上月持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄愈加明显。

土地成交创新高  银行“惜贷”未变

一线城市楼市的企稳迹象，重新催生了房企拿地热情的高涨。

国家统计局数据显示，前10月房地产开发企业土地购置面积2.7亿平方米，同比增长1.2%，土地成交价款7747亿元，同比增长20.4%，增速提高8.9个百分点，创出历史新高。

土地成交价款同比增速远高于拿地面积增速，“一方面，说明房企看好明年房地产市场形势，另一方面，也说明地价一直没降，房价也很难出现大的下降。”顾云昌说。

在房地产开发企业到位资金情况方面，也有了改善。1~10月份，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比增长3.1%，增速比1~9月份提高0.8个百分点。具体来看，到位资金来源中，贷款、自筹和销售回款资金同比分别增长11.1%、13.8%、-9.2%，同比增速较上月变动-0.7、2.3、-0.1个百分点。

在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。

由此可以看出，虽然央行不断鼓励商业银行支持房贷，但银行对房地产相关贷款却更加谨慎。不过，房地产开发商自筹资金比例明显增加，并在积极寻求海外融资。前10月房企利用外资规模同比增长17.6%，而上半年同比减少20.6%。

楼市短期难反弹

交易量上升的同时，库存量并未得到有效消化，这也成为房地产市场短期难以反弹的重要原因。

高华证券在研究报告中指出，截至2014年11月16日当周，所追踪的11个城市的总库存上升了0.2%（截至11月9日当周上升0.4%）。从过去12个月滚动销售面积计算，追踪的11个城市的库存平均消化时间上升至18.5个月（截至11月9日当周为18.4个月），其中，上海、福州、青岛、广州、南京和东莞的库存持稳，北京和苏州的库存上升；深圳、杭州、厦门库存下降。

顾云昌认为，限贷政策松绑并未完全落实，这也是影响楼市筑底的重要因素。“如果地方刺激性政策能落实，对楼市筑底会起到更好作用。”中银国际研报则指出，目前银行资金成本居高不下，信贷风险不断上升，新增存款减少，银行对房地产市场、地方政府融资平台和产能过剩行业可能保持相对审慎的信贷政策。“明年房地产行业很难就出现新一轮上升周期。”“2015年，去库存仍然是市场主旋律，银行惜贷还会持续，开发商在制订明年销售业绩指标时会比较谨慎。”同策咨询研究部总监张宏伟分析指出。

顾云昌则预计，市场真正筑底回升有望在明年下半年或明年年终实现。先是销量的回升，到一定程度必然导致价的回升。不过，三四线城市由于库存太大，企稳回升幅度很有限。

                                                           （中国房地产报）