房企2015：彷徨中前行

“地产人最辛苦的一年终于过去了，不过我们仍不敢松懈，已开启了2015年的战斗。”1月14日，某知名房企区域营销负责人感慨区域“销冠”来之不易。“365天最少有360天在卖房。”

房子卖不卖得掉对于大多数房企来说，仍然是2015年的头等大事。2015年1月，大部分接受中国房地产报调查的职业经理人调低了信心指数，判断“去库存仍是2015年主要的事情”。

如果说2014年是一个博弈之年，2015年对于房企来说将是经济新常态下彷徨前行的一年。虽然2014年第四季度的政策相继松绑的信息让2015年楼市整体预期转好。但是2015年，房地产市场基本面不会有太大变化。

房企的转型升级仍是2015年绕不过的关键词，有一部分房企将围绕地产上下游进行全产业链拓展，还有一部分房企将跨界寻找新的盈利增长点。大数据在地产的应用将进一步增多，房企的集中度会进一步加强，大房企在转型的同时仍不忘扩张的机会，中小房企只能抱团取暖，卖项目求生，在“夹缝”中寻找生机，房企在2015年会加速洗牌，实质性并购将在今年显现。

加速去化重头戏

“2015年上半年的市场会相对冷清，旭辉集团会加大去化速度，保证现金流的稳定，同时会不断关注土地市场的变化。”旭辉集团董事长林中说。

五矿建设董事总经理何剑波、万科集团高级副总裁毛大庆等诸位职业经理人判断2015楼市不会很宽松，去库存仍然是今年最主要的事情。

从2014年业绩上面看，整体完成情况均不乐观，截止到1月12日，A股上市的房企有29家公布销售业绩，仅10家完成各自订立的销售目标。

部分二三线城市的库存压力并没有在2014年得到解除，部分投资过剩、供大于求的区域，房价会进一步回落。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，市场供求关系在绝大部分城市中已发生逆转，2015年全国房地产将回归市场主导，继续处于去库存、去产能的调整期。

中房集团董事长沈东进认为2015年宏观经济和政策都会趋于稳定平衡，我国经济仍将在改革中平稳前行，政府对房地产行业的调控将更加均衡，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立。

上海易居房地产研究院发布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》指出，2014年楼市库存去化有惊无险，2015年存压力继续释放。

从区域划分来看，一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11~12月份库存重新微增，总体仍属高位震荡格局。从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。

对此，开发商们已经丢掉幻想，主动调整销售策略，灵活应对市场变化。中建总公司总经济师鲁贵卿亦判断2015年整体楼市不会有太大的起伏，真正有好转可能要等到开完全国两会后。

转型升级大数据

2014年房企转型已形成共识，特别是互联网时代，房企扎堆学步，新的一年，房企又该如何选择发展方向？

万科总裁郁亮年底述职时，对2015年要求提了6个字：“要转型，有增长！”

郁亮用三星的例子说明，让一个部门减少5%~10%的成本很难，但降低50%是可行的，意味着你要转型。他认为，用传统思路解决不了的时候，在转型之初就要用颠覆性的方法解决问题。“我们靠改良不可能实现转型目标，所以这时候我们就需要下决心做些事情。”与此同时，郁亮鼓励勇于尝试新业务。他提出做新业务，要找新对手、新方法，用新机制、新人类，做新生态。

一个年回款2000亿元的房企在积极谋求转型之道，对于大多数房企来说，无论主动或是被动，已经到了转型关乎存亡的阶段。

原华远地产董事长任志强也对地产行业的库存问题表现出了“担忧”，他认为，房企谈多元化经营，谈转型。有的服务社区，有的跨界进入其他行业。但是，大部分都是延长了产业链。企业真正的转型应该是经营模式和客户群体都发生了变化。

“在互联网的冲击下，中国地产已由卖方市场转向买方市场，继续依靠旧有的模式已无可能。”郁亮公开表示。

观察市场上的大多数房企，转型集中在以房地产为核心，探索地产金融创新、互联网思维、多元化布局、跨界、出海。

1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，通过从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。这也被业内视为政府正在引导推动房地产开发企业转型升级。

在金隅集团董事长、党委书记蒋卫平看来，经过十年快速发展，房地产行业增长乏力的迹象在2014年开始显现，2015年将进入稳步发展的“新常态”。行业普遍库存压力仍然较大，市场竞争在不断加剧。房地产市场低迷，将有利于鞭策房企在更高层次上展开竞争、谋划发展，这也是倒逼房企加快转型升级。

并购重组把牌洗

每年的楼市调整，都会迎来行业的重组整合。一些大的开发商承认在2014年经常会遇到项目并购的机会。随着两极分化的进一步加剧，2015年的房企加速洗牌将成为趋势。

“不少开发商信心受挫，资金链和土地储备非常紧张，资金回笼压力和库存消化压力较大，拿地难度加剧，市场洗牌已经开始，2015年开发商都颇为彷徨。”河南星联置地（集团）有限公司副总经理李涛坦承。

这样的彷徨从2015年初就已开始，佳兆业深圳房源被锁引发的一系列债务违约风波，其杭州749套房源被锁的危机已在整个楼市蔓延。1月15日晚间，继荣超地产、花样年之后，市场又曝出中海地产、招商地产、中粮地产等多个房企有房源被“房管局锁定”。具体情况还有待进一步关注。

对于房企来说，除了来自市场风险，政策的风险也是难以控制。

在阳光100置业集团董事长易小迪看来，楼市未来并不是不能赚钱，但会形成“高危嫌钱、分化赚钱”的状态，如果产品不创新、营销不改革，这样的房企将很难生存。

潘石屹认为，分化将成为地产行业最大的趋势。未来万亿的企业会出现，大量被淘汰的企业也会出现。

从2014年持续到2015年的融绿之争来看，房企并购的风险仍需提前预防，在合同中做好明确约定。特别是随着越来越多的房企采用合作开发项目，也要提前做好尽职调查，寻找靠谱的合作伙伴，真正降低风险，分摊成本。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，2015年兼并重组的案例还会增加。虽然2015年市场走势会去趋强，房企经营的困境也会减少，但强者恒强的市场格局依然会强化。在这样一个格局下，部分中小房企的土地市场扩张会受到牵制。这时候，此类房企的盈利空间并不大，从保有企业资产规模、拓宽新的盈利空间的角度看，势必会通过兼并收购的方式，投身大房企怀抱，进而获得企业生命力的延续。

另外，要密切关注一类新的兼并收购方式，就是在2013~2014年房企联合拿地的动作比较大，很多房企在2015年或出现股权转让或抛售的一面。从这个角度看，势必会在原有合作方之间面临一个股权转让和兼并的做法。这也基本符合2015年房企加大扩张态势的规律。

                                                           （中国房地产报）