地产金融下一站：互融

房地产天生具有极强的金融属性。

2014年下半年开始，地产大佬们在金融、互联网领域的扩围，已将这一特性展现得淋漓尽致。

房企进入金融业最直接有效的方式，就是控股或入股银行。2013年包括万科、绿地在内的多家房企入股城市商业银行，并在2014年初内形成趋势。“将来房地产市场，没有几千亿元的融资平台，你只是一个打工者。”万科集团董事长王石曾这样说过。

有人评论说，随着房地产行业的商业模式变化、金融行业“混业经营”以及产融结合的推进，房企金融战略的升级将成为趋势。不过，城商行规模、融资量均较小，入股银行更多只能是小范围布局。而进入2015年，房企的金融版图有了更丰富的内容。

2015年1月份以来，万达联手光大安石、嘉实基金、四成信托、快钱公司4金融公司布局万达广场、绿地将与马云、中国平安合作打造金融产品“地产宝”、东原地产牵手平安不动产、泛海控股拟购海外券商时富金融与内地险资民安财险股权……诸如此类金融资金与房企的联姻，使得房企从原来单纯的债务方变成了与金融资产平起平坐的合作方，既融得了可以长期使用的资金，也分享了金融牌照带来的业务拓展。

而对于银行、保险、私募、证券等金融资产而言，房地产行业虽然进入了白银时代，但收益回报仍然可观，尤其在2015年，房地产信托投资基金、资产证券化逐步推进，摩拳擦掌于分享商业地产政策红利的资本方，与房企合作是一条不错的捷径。

互融，已成为行业趋势。拥有更多金融资产的房企，才能走得更远。

房企转型轻资产

辞旧迎新之际，商业地产龙头老大万达和住宅地产龙头老大万科就纷纷透露了转型规划，且转型目标均瞄向“轻资产”。

按照万达集团董事长王健林的规划，5年后，万达将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。

1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。据悉，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

“未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。”万达集团董事长王健林表示。

转型后，万达将彻底去房地产化，以准金融投资为主，盈利模式也将从赚取资产收益为主走向赚取增值收益服务为主。

同样，1月17日，刚调任万科商业地产负责人的丁长峰也再次强调，未来万科的商业地产会走轻资产的金融化道路，原因是在中国目前的资金成本条件下，重资产没办法做，只有打通国际资本，才能找到万科商业的未来道路。

“中国房地产一直都缺少长期资金支持，像银行贷款一般1~2年到期，信托计划和私募基金贷款2~3年到期，房地产业态中除了住宅产业可以通过这些融资快进快出，大部分业态需要长期资金支持。转型轻资产后，房企自有资金在整个投资占比会越来越低，与信托、基金等大金融机构的合作则会越来越普遍，与这些资本对接，就可以赢得真正的长期投资支持。”睿信致成董事总经理郝炬对本报记者分析表示。

而正在推进中的房地产信托投资基金（REITs）和资产证券化，则为商业地产轻资产转型提供了政策支持和退出路径。

相比之下，绿地、泛海控股之类房企的轻资产转型，则更加致力于获取全金融牌照，“房地产+金融+X”的多元化转型。

上海绿地集团有限公司董事长张玉良表示，2015年绿地的任务包括主业持续转型、升级绿地金融产业和互联网转型。在金融方面，近期绿地将和阿里巴巴、中国平安共同发布金融产品“地产宝”。2015年，还将进一步扩大绿地金融集团的资本规模，并将进行金融牌照收购工作，打造核心金融资产，例如收购保险公司，通过保险公司获取证券、信托等金融牌照，建立起以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团。同时将在设立产业基金、并购基金第三方资产管理业务方面有所突破。

张玉良称，未来五年规划中，绿地业务集群为“房地产+消费+金融+地铁+X”。其中，X代表诸如互联网这类的新兴产业。

资本寻找另类地产投资

金融资金与房企的联姻，很难说是谁先选择了谁。房企有主动寻找资金的压力，而资金也总是嗅到了商机才开始行动。

在这场互融盛宴中，险资身影出现得愈发频繁。

一方面是，2014年以来，险资在二级市场上对房企股的多次举牌。

险资盯上的目标不只是金融街、佳兆业等，甚至传统地产巨头“招保万金”悉数被险资买入，而且数量巨大。

据wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。

“险资入股房企，既是为将来不动产投资打基础，也是由于险企资产收益率不高，入股房企可以分享地产投资收益。”郝炬指出。

另一方面，已有险资开始直接涉入房地产拿地开发环节。

1月份以来，中国平安集团多次出现在北京的土地竞拍现场。1月5日，平安与华润置地、招商地产、九龙仓集团联合拿下两宗土地，总地价高达86.9亿元。1月7日，平安再次联合华润置地和北京首开拿下位于丰台区的白盆窑地块，总价为86.25亿元。

近日，又有消息传来，平安不动产与东原地产签订了战略合作协议，双方将共同参与目标城市的土地招拍挂，或在双方约定价格内，由东原地产竞得土地后，设立项目公司，并由平安不动产增资或受让股权成为合资公司，共同投资开发。东原主要操盘项目的后期运作，平安不动产则不参与项目的实际开发，只做入股投资。

而来自于银行业的支持，也不再局限于贷款融资。

去年底，当绿地、万科、恒大地产纷纷涉足金融领域之后，招商地产宣布与招商银行达成战略合作。从100亿元的授信及融资支持，到品牌共建客户共享，再到产业园区及社区金融服务合作，招商地产将从招商银行处获得融资、客户等多方面支持。

平安银行、民生银行地产金融则开始转向为房地产全产业链提供服务。

当房地产白银时代利润被摊薄、风险却被加大之后，地产私募、信托也需要考虑如何从原来快进快出为主的债务投资方式转型更适合的盈利模式。

长富汇银董事长张保国对本报记者透露，2015年还将收购一些商业地产并自持，并拓展商业运营管理业务。房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的不良资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业再改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢。

“这种与机构资金多方合作共赢、高杠杆配资拿地的方式，对开发商有极大的吸引力，提高了其财务收益，助其快速扩张；对私募基金来说，创新了募集方式，更公开化的运作，利于其提升品牌影响力和扩大管理规模。”张保国说。

地产与金融的互融时代已经来临，这个时代，房企的融资渠道会比过去广得多、深得多，而竞争也会大得多。

                                                           （中国房地产报）