2015年房地产市场进入软着陆时段

2015年一定会在中国房地产史上写下重要的一笔。因为政策层面进入了深水区的全面改革，和房地产密切相关的深水区全面改革陆续文件出台，力度之大出乎意料。

改革进入深水区

房地产下滑时要松绑

首当其冲的是地根变革。2015年1月出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，与以往不同，这次试点规定了3年时间结束，这是土地制度改革的重量级文件，与房地产密切相关。

其次是银根的问题。最近，央行和银监会出台了多个关于促进金融体制改革文件，住建部2015年4号文《加快培育和发展住房租赁市场的指导》和房地产投资信托基金REITs联系在一起，这次在发展租赁市场的指导意见又一次提出来，说明2015年中国的房地产市场的结构开始调整并逐步完善。

第三是物权、房产税政策的落地。《国务院令656号不动产登记》条例规定，将从2015年3月1号起执行。《不动产登记暂行条令》出台后，限期完成不动产登记。在物权的界定和税收方面有了明确的方向。

只有把物权确定了，才有可能征收房地产税，不是短期对房地产调控问题，是深水区的长效问题。

在市场层面，行业形势依然十分严峻。这主要集中体现在四个方面：一是行业各项数据已经从高位盘整逐渐转向涨幅下调，各项指标很多都进入负增长，而且还在持续，行业发展正在触底；二是城市、地区和企业之间的差距进一步加大，上市企业、规模企业抗寒能力相对较强，通过以价换量等方式应对“严寒”；三是资金全线趋紧，开发企业压力加大；四是目前市场去库存压力加大，还需要进一步消化。

不过2015年进入了软着陆的阶段，根据“国房景气指数”各项数据支持这样一个软着陆数据。二季度有望转好，楼市不会崩盘，也不存在泡沫破裂，但消化库存的过程中会较痛苦。软着陆就是房价可能不涨不跌，保持稳定。城市、地区、企业之间的差异化加大，全方位、全企业、全行业的资金趋紧，而且程度超乎了原来的预料。

在房地产下滑的时候，政策松绑，释放购买力成为2015年的开端。无论是开发商研究市场的变化，还是银行研究企业的变化，都是最好的节点，而不是原来的改善需求些经验。以后让能买房子的人买房，让房地产的资金链转起来，然后通过金融创新促进房地产行业的发展。

金融：金融资本作用关键

影响中国的房价问题，一个是土地，一个是货币。中国多年来就是低利率，存款利率低，资金自然流入楼市。货币发行量和房价的关系曲线完全是相关的，根本原因就在于这两个改革不完善。

房地产是一个中段产业，上游的微笑曲线在于土地供给制度的改革和房地产金融制度的创新。下游就是和产业内部的整合，第一个就是传统商务，它必须变化，因为目前受到电商和互联网采购的冲击，而挑战和机遇是并存的，房地产界大踏步和互联网金融连在一起合作后，就会产生一个巨大的核裂变，下游的微笑曲线就可以上去。第二个是智能化、绿色技术、住宅产业化，这三件事情抓了大概20年，一直是各抓各的，但是现在迸发出来的新型技术把这几件事放在一起了，谁合在一起谁就赢，甚至于将之与大数据、电商一起整合。

房地产金融可以推高房价，也可以平抑房价。美国由次带危机引发金融风暴打击了房地产行业，但是在恢复期，恰恰是创新、复合的金融工具成为救市最重要工具。前期的基金介入，后期机构投资的介入，REITs等资产证券化的退出，还有银行自有的抵押贷款的自由化，起到了很大的助推作用。促使美国很快度过了金融风暴的低迷，开始走向复苏。

在中国，作为房地产金融中的一个重要产品，目前对REITs的推行还比较艰难。这和中国整个房地产金融体制是有关系的。最开始REITs是不被接受的，推行的过程中成了银行间的债，这是第一轮。

这次重新推进REITs恰恰相反，从央行的层面看，房地产行业风险被正视，推REITs是从保持银行的资产的安全性，让市场来分担一些过分集中在银行的资产当中的房地产资产，降低银行风险。

其次从企业的角度讲，启动直接融资，把资产证券化，通过资本市场来解决资金问题，不过现在新的问题是，没有好的试点和成熟的产品参照。

                                                               （中国房地产报）