政府工作报告关于房地产行业的8条解读

 

导读：今年的政府工作报告，对于房地产并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”、“促进”。去年的“抑制投资性需求”，改成了“稳定住房消费”，态度转变巨大。同时，报告还围绕金融环境、经济结构改革等问题进行了阐述。这些措施将对房地产行业产生怎样的影响？ 业内人士如何解读？

1、从调控转为支持

报告称，“对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

解读：

在房地产问题上，没有了“调控”，而改用“支持“、”促进”，意图明显。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称：“这是天大利好。政府坚持‘分类指导’，这在去年已经提过，实际是允许地方救市。因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，这就意味着二套房贷必将放松。”

2、去库存压力小了

报告称，“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”

解读：

“今年初住建部已内部引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房。总理在政府报告当中明确提出这一点，等于说，中央强力要求地方政府帮助开发商卖房。必须加速去库存。”杨红旭表示。

3、O2O要火的节奏

报告称，“今年将全面推进‘三网’融合，加快建设光纤网络，大幅提升宽带网络速率，发展物流快递，把以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费搞得红红火火。”

解读：

线上线下互动，指向O2O。2013年底房地产O2O就开始跃跃欲试，经过一年的沉淀，2015年又得到了中央层面的明确表态支持。“新兴产业和新兴业态是竞争高地。”总理的这番话让人十分期待。

这背后，今年互联网企业和房企的合纵连横，房企自身的创新、开发、转型、跨界、并购等都将拭目以待。

4、GDP7%，房地产要良性发展

报告称，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大。”

这一背景下今年全国居民人均可支配收入实际增长，总理定的“8%”。今年GDP增幅则定在7%。

解读：

GDP7%的目标并不高，但地方城市要达到这样的目标，房地产依旧是离不开的最大拉动因素之一，但前提是更有质量，房地产要良性发展。

这样的基调下，虽然政府报告并未再提“双向调控”，但这一概念下的结构性、差异化调节，将在今年继续放大。落到房地产市场，结构性的住房需求放开，政策调整，甚至企业结构调整都是可循的。

5、房地产的金融环境更宽松

报告称，“推进利率市场化改革，健全中央银行利率调控框架。”

“广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。”

“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，用好增量，盘活存量，重点支持薄弱环节。”

解读：

并非M2增长，房价就会上涨，因为M2对物价的影响一在于量二在于流通速度，而且对房价更不是直接影响。但上述放在利率市场化改革和稳健货币政策的这一背景下，可以看出一个趋势：从金融角度，今年房地产的氛围会比去年宽松许多，从年末年初的几次降准调息也能看出，今年买房者的贷款和房企的资金环境会比去年宽松一点。

6、再提结构改革，意义深远

报告指出，我国经济发展进入新常态，正处在爬坡过坎的关口，体制机制弊端和结构性矛盾是“拦路虎”，不深化改革和调整经济结构，就难以实现平稳健康发展。

“要深化服务业改革开放，落实财税、土地、价格等支持政策以及带薪休假等制度，大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。”

解读：

“拦路虎”，总理说的十分准确。对房地产来说，土地财政不改革，就是房地产无法脱胎换骨的拦路虎。

具体而言，旅游、健康、养老、创意设计等再次强调是潜力行业。虽然目前诸如养老地产、旅游地产都存在过剩、过粗、过泛等问题，若不抑制会提前消耗潜力，但中央的态度提醒，开发商应该重新审视相关领域，挖掘其真正价值。

7、关于"营改增"

报告称，力争全面完成“营改增”，调整完善消费税政策，扩大资源税从价计征范围。

解读：

“营改增”企业必须想办法增加进项税额，而目前以营业额作为基础缴纳营业税的房企，面临的很大问题在于，土地出让金等大额款项，很难作为进项税额拿去进行抵扣。

如果这类政策没有相应调整，房企必须想方设法从剥离建筑业务，扩大精装房比例等方面来调整。

8、再提"城镇化"，需更考虑质量

在今年的城镇化中，李克强总理强调：“制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。”以及“抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。”

解读：

应该说城镇化这个大主题在今年的着力点更加清晰了。基础设施建设，无疑是开发企业大有可为的地方。但在有能力建的同时，城市有能力消费才是小到开发商存亡和持续发展，大到城镇化成色的关键点。城镇化的核心不在于增加了多少高楼大厦，而在于农民真正有了居民的生活水平。

对于这份报告，业内专家学者也发表了看法。政府工作报告起草组成员，中国顶级智囊团国务院研究室向东表示，“房地产确实在经济的发展中间占有很重要的位置，也是支柱产业之一。对房地产的态度，总理的态度还是比较明确的。”

经济学泰斗厉以宁，在全国政协经济界别小组讨论会上表示，“当前经济下行是有理由的，不要灰心丧气。房地产在未来中国经济发展和带动消费中所起的作用仍是不可低估的，但发展房地产要有所区分。对房地产不要一谈到就是‘泡沫、泡沫’”。

易居中国执行总裁丁祖昱分析，尽管政策面更好是毫无疑问的，但房地产行业的隐忧日益突出，对此需要提早做出充分的准备。