房地产行业2015终迎暖春

3月5日，在十二届全国人大三次会议开幕式上，国务院总理李克强作了2015年政府工作报告，总结2014年工作，部署2015年工作计划。今年的政府工作报告，在这个并不温暖的春天给房地产行业送来一缕春风。

报告提出：“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”、“把一些存量房转为公租房和安置房”。

河南星联置地（集团）有限公司副总经理李涛认为，正在进行的“两会”传递出的声音，从“调控抑制”变成了“支持促进”，从表述方式的变化可以看出政府对稳定、刺激市场和行业的信心和决心。为了达成房地产平稳健康发展，政府行政手段将逐步退出，地产行业趋于完全市场化运行。

“两会”春风在房地产市场上得到了最好的回应，一线城市率先回暖。3月上旬，北京楼市成交量呈快速回升态势。据亚豪机构数据统计显示，3月2日至8日，北京商品住宅总成交量、成交面积分别为1142套、11.48万平方米，成交量、成交面积环比分别上涨2.2%和7.4%，成交均价为每平方米25117元，环比上涨24%。

亚豪机构副总经理高姗认为，2015年全国两会的诸多利好政策将对市场产生进一步叠加效应，未来一段时间北京楼市有望迎来“小阳春”。

据调查显示，上海一季度推盘项目中有接近6成在3月份集中推出。随着市场回暖，开发商普遍看好楼市，未来一段时间内45%的开发商会有涨价计划，47%的开发商则表示会根据政策变化和市场走势对房价进行调整。

早春三月，北京人民大会堂迎来了全国各地的两会代表和委员。一年一度的两会时间是政策信号的释放期，一年之计在于春，一年开端在“两会”。

3月5日，李克强总理作政府工作报告，不但房地产“调控”淡出政府工作报告，而且改为“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这成为近10年来，对房地产行业最温和的政策表述。

“今年的政府工作报告中，对于房地产的政策是利好。其实只要不提调控，不打压就是一种利好。”全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林在接受中国房地产报记者采访时表示。

两会中与房地产行业息息相关的政策并不少，中国房地产报一一解码这些关键“词条”。

稳定住房消费

政府工作报告指出，加快培育消费增长点。鼓励大众消费，控制“三公”消费。促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。

今年经济增速的预期目标是7%左右，既要全力保持经济在合理区间运行，又要积极促进经济转型升级。

“出口、投资和消费是拉动经济的三驾马车，从现在来看消费是比较重要的方向，而且是鼓励大众消费。稳定住房消费也是比较重要的方面。”全国政协常委、全国工商联副主席、亿达集团董事局主席孙荫环在接受中国房地产报采访时说。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，稳定住房消费不是维护高房价，而是要稳住合理的住房需求。无论是自住、改善需求、投资需求，都应该在房地产市场得到满足。

支持自住性住房

这是政府工作报告中第三次提“自住性住房”，前两次分别是2009年和2010年。三次出现的“自住性住房”，各有异同。2014年和2008年都出现了房地产市场下行、房地产投资增速下降的趋势，进而政府从宏观调控的角度对房地产市场做出“回拉”动作。2010年，自住性住房的提法是为了和投机性购房区别，从而采取不同的态度对待。

今年支持居民自住和改善性住房两类需求，“不管形势如何，始终要坚持鼓励自住需求。过去国家对房地产的自住需求的鼓励不是一贯的，市场形势好了就不鼓励了，形势坏了就鼓励了。自住需求永远是要鼓励的。”全国政协委员、住建部专家委员会成员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭在两会提案中表示。

张泓铭提出通过进一步降低首付比例、增加贷款利率的优惠以及减免费用，增加对购房者自住型置业的支持。

存量房转保障房

2014年以来，房地产市场出现了明显的分化调整。

房地产市场库存量过大成为目前最大的难题，而另一方面保障性安居工程，惠民生部分还有很大缺口。在房地产市场如何打破二者的界限，实现供求平衡。“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”住建部此前也曾出台过相关的文件，此次在政府报告中重申，进一步强化了国家对房地产市场与保障房市场的指导性意见。

实物保障与货币补贴并举，获得货币补贴的居民从市场上购买房源，对于房地产市场去化作用明显。而把存量房转为公租房和安置房，更为直接地消化库存。

存量房转为公租房和安置房如何落地，或成为下一步地方政府需要落实的主要政策。

因地施策

继2014年分类调控后，今年继续实行分类指导，因地施策。“落实地方政府主体责任”，强调了房地产政策交由地方政府制定实施。

3月4日下午，政协小组会议刚结束，全国政协委员、住建部副部长齐骥就被记者围住追问一线城市的限购今年会不会取消，“那是地方政府的责任。”齐骥表示。

对于一线城市限购，今年退出可能不大。3月6日下午，北京代表团记者会后，记者追问北京市委常委、常务副市长李士祥关于北京市限购政策等问题。李士祥表示：“限购政策不会调整，答案是肯定的！限购是永恒的！”去年在分类调控的指导下，除了四个一线城市外，其他城市已经陆续放开了限购政策。在此背景下，一些专家预测，地方政府将接力松绑政策，非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。但更有可能的是在存量房转为公租房和安置房上，根据各地实际情况，制定具体的实施细则。

“回避”房地产税

近年一直热议的房地产税，在政府工作报告中只字未提。全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康猜测，“房地产行业增速下行，房地产税加快立法进度会影响预期，加大房地产行业的下行压力，造成房地产市场支撑力的继续下降。”记者注意到，在财政部起草的今年的预算报告中，提及“配合房地产税立法工作”。全国人大常委会法制工作委员会副主任阚珂在记者会上表示，房地产税立法按照十八届三中全会的精神，有关方面正在加紧工作，正在积极起草当中。房地产税法草案由全国人大常委会的有关工作机构会同国务院的有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。

因此，房地产税不会很快推出。今年两会上，房企并没有太多担心。全国政协委员星河湾集团董事长黄文仔认为，“房地产税估计没那么快实施，而且我判断房地产税会从比较低的税率开始征收。”

“营改增”扩围

财政部预算报告中提出，落实深化财税体制改革总体方案。力争将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。

3月6日，财政部部长楼继伟在记者会上表示，最头疼的是不动产的“营改增”问题,因为其涉及所有企业和个人，不动产买入、租入都进行抵扣。按理说，税率稍高一点才能保证财政收入不下降，但经济下行压力下，又不能增加企业和个人负担，因此税率的设计很难。财政部现在正在制定这一方案，具体的时间表不好说，但是今年肯定会出来。

                                                           （中国房地产报）