楼市新常态：政策温和 信心回升

天气转暖，楼市重现回暖迹象。多位职业经理人亦在两会召开之际回调3月楼市信心。

中国房地产报调查结果显示，2015年3月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)在2015年连跌两个月后回调4%至81.56。

接受调查的多位经理人认为，受政策利好影响，3月楼市会好过前两个月，在新常态下，政策趋向温和。供大于求在未来相当长一段时间内仍将存在，创新和营销仍然是今年楼市的一大关注焦点。部分经理人预测，随着房企分化的进一步加剧，并购会成为大势所趋。

多项利好叠加  经理人谨慎乐观

“降息、降准、降首付等对房地产行业来说都是利好消息。”上海新城控股集团高级副总裁欧阳捷调高了3月信心指数评分。

调查结果显示，78%经理人3月信心指数持平或回升，只有23%的经理人小幅调低信心指数。从整体来看，经理人认为2015年楼市情况将好于2014年，并对行业的长期发展抱有信心。这其中，政策温和是造成经理人信心提升的一个关键因素之一。

央行2月28日下调存贷款基准利率以来，各大银行的房贷和各地的公积金政策已做出了相应的调整。与此同时，各大城市大型银行仍保持首套房贷利率的优惠政策，这使得购房者的按揭贷款成本有所下降。部分开发商试探性的推出新楼盘。而在今年的政府工作报告中也强调了“稳定住房消费”。

“中央政府工作报告对房地产是有利好，但房地产从社会角度来讲，暴利的认识并没有消除，大型房企往往又是政策利好的受益者，所以大家更应该谨慎和低调。”一位接受调查的开发商分析。

河南星联置地（集团）有限公司副总经理李涛认为，今年两会传递出的声音从“调控抑制”变成了“支持促进”，从表述方式的变化可以看出政府对稳定、刺激市场和行业的信心与决心。为了达成房地产平稳健康发展，政府行政手段将逐步退出，地产行业趋于完全市场化运行。从宏观角度来看，房地产也需要为国家经济平稳增长做出更多贡献。

“可以预见，两会之后，地方政府将接力松绑政策，政策对房地产的刺激及影响会接踵而至，对行业回暖我们应抱有信心。”李涛说。

全国政协委员、著名经济学家厉以宁在全国政协经济组发言时也表示，房地产的支柱产业效应不能低估。“这个产业能解决老百姓的住房问题，还能带动消费。”不过，五矿建设董事总经理何剑波对于房地产市场的信心与上个月持平，他认为，虽然政策面有宽松消息，但是春节长假期间销售面表现平淡，备受关注的不动产登记政策具体实施效果还要审慎观察。

两极分化加剧  并购将成趋势

“未来房地产行业两极分化是大趋势，一二线城市和三四线城市的差距、大房企和中小房企的差距，都会越拉越大，随着中小房企债务压力越来越大，并购就会成为大势所趋。”中房集团董事长沈东进在接受本报记者采访时表示。

与前述受访者不同，沈东进在这一轮调查中调低了信心指数。在沈进东看来，此前连续两年的下行期会使得房地产开发企业的日子越来越难过，尤其是在佳兆业事件之后。“现在不光是房地产开发企业，连房地产上下游的企业也都在搞合并，以增强企业的市场竞争力。”沈东进同时表示，不动产登记目前对市场的影响还不明显，政府也只是出了框架性的政策，未来走向尤其是地方政府出台的细则还有待观察。“降息肯定会在短期内刺激房地产市场回暖，但是长期来看作用不是很大，无论是从购房者贷款还是企业融资来看，降息的影响更多的是刺激人们对未来市场的心理预期。”此外，房地产行业的两极分化加剧的观点被多位接受中国房地产报调查的职业经理人所提及。

“旧有的房地产生态会逐步被颠覆，首当其冲的便是房企。这个过程会持续好几年，5年之后50%以上的开发商都没了，10年之后，只会剩下20%。”朗诗集团董事长田明预测。

欧阳捷亦认为，房地产今年还是不会太乐观，供大于求在未来3~5年内不会有太大的改观，市场压力会带来更激烈的竞争格局。一些中小房企会在转型中淡出甚至退出房地产，甚至会有一些知名企业选择退出，毕竟房地产的高增长时代已经结束了。

“三四线城市的房地产项目正在向位置竞争和配套竞争转变，同时产品精致化竞争趋势也在明显加强，可以说，物业精致化和产品产业化已经触及三四线城市以及县城乡镇市场。”河南鹏鸿房地产开发有限公司董事长董进军说。

海亮地产总裁周迪分析，用市场替代行政手段正在发挥出显著的调整作用，竞争也日趋规范化、理性化，整个行业面临新一轮洗牌。“错失机遇，龙头也会衰微；把握趋势，异军亦可突起。”旭辉集团董事长林中也认为，房地产行业的集中度和竞争可能在未来几年比过去十年更激烈，只有具备很强的专业能力、精细化的运营能力、投资能力、管理能力的精英企业，才能在下一轮的竞争中继续发展和扩张。

                                                           （中国房地产报）