这些天，有一些媒体在欢呼北京、上海的耕地控制指标大幅缩减，认为这意味着建设用地供应大幅增加，地价和房价将迎来历史性的下降。有人还做了计算，认为北京将增加1000平方公里的建设用地，相当于整个深圳的建城区面积，这难道不是市场的重大利空？

这个误会实在是太大。

的确，根据近日国土资源部发布的《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，北京耕地保护指标从之前的21.47万公顷调减为11.07万公顷，减少了48.5%左右，天津从43.73万公顷调减为33.4万公顷，减少了23.6%左右，上海从24.93万公顷调减为18.8万公顷，减少了24.5%左右。

但是，耕地保护指标的减少与建设用地的增加乃至商品房用地的增加之间并没有必然的逻辑关系。因为严控特大城市的规模，早已是我国的既定国策，这是不可能改变的。

事实上，国土资源部部长姜大明在6月27日明确表示：“十三五”规划确定的新增建设用地规模不能突破，严控特大城市新增建设用地规模，严格执行建设用地标准。

从近几年北京、上海的土地供应来看，也是在逐年减少。未来土地供应的逐年减少也是大趋势。

《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》中提出，将通过建设用地“减量瘦身”，倒逼城市功能提升，严格控制新增建设用地。上海也同样将2020年前规划建设用地规模调减至3200平方公里。

那么，耕地控制指标调减之后，新增的土地会用来干什么呢？我们看到《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》中，而耕地控制指标缩减，主要是退耕还林，将耕地恢复为湿地、绿化带、自然生态区等。

而停止一线城市建设用地的粗放式增长，控制用地规模，则是国土部门既定的政策方向。

至于住宅用地，在今年地王频出、房价快速上涨的时候，北京、上海的国土部门都曾表示要增加供应，以平抑房价上涨的趋势。要做到这一点，在城市边界划定的前提下，必然主要是通过挖掘存量土地潜力来实现，一方面是加强棚户区改造，提高城区土地的容积率，提升集约化用地水平，另一方面通过疏解城区的非首都功能，如大型工厂、大型集贸市场等腾出土地。此外，就是通过轨道建设，集约化开发轨道沿线土地。

这几种方式，在未来几年内或将成为一线城市土地供应增量的主要来源。

然而，我们应该认识到，通过城市更新、疏解城区非首都功能、提高土地集约化水平来增加土地供应，效果必然是缓慢的，在近期内很难形成放量供应。对一线城市来说，土地稀缺已是既成事实，趋势很难从根本上改变。对久旱盼甘霖的广大地产企业来说，能做的就是积极介入到城市更新过程当中，以城市运营的心态，在一线城市的稀缺土地上精耕细作，做出精品。

(中国房地产报)