房地产市场躺着挣钱的高利润时代已经一去不复返。在宏观经济放缓的大背景下，房地产行业饱经盈利和模式考问。为了谋求更大的生存空间，近年来，房企都纷纷挣脱传统发展模式进行战略转型。

2016年7月8日，万达集团与四川永竞集团正式签约。据万达集团发展中心常务副总经理范光耀表示，作为万达轻资产战略在成都落地的首个项目——武侯万达广场，将为成都地区新型商业模式及永竞集团的突破式发展打下良好基础。“生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。”在大多数房企谋求转型的道路上，万达的选择是去地产化谋求轻资产。纵观业内房企，其他千亿级房企诸如万科、保利等也纷纷宣布转型轻资产。而绿城中国近期也分拆旗下物业管理公司绿城服务上市，同时，明宇商旅申请挂牌新三板，企业的这些动作无不为转型轻资产布局。

与此同时，业内人士在接受中国房地产报记者采访时指出，房企纷纷扎堆转型轻资产的同时，也应该明白公司并非想“轻”就能“轻”，在选择“轻资产”还是“重资产”方面，房企要根据自身特长来发挥自己优势，两种方式并没有优劣之分。“房企转型做轻资产是有一定门槛的，尤其是品牌效应，将会在轻资产运作中占据着核心的地位。因此，轻资产操盘最核心的要点是在于输出品牌，以及有品牌相伴随的商业资源、团队和管理经验等等。”

房企迎“轻资产”风潮

7月8日，武侯万达广场正式签约，作为万达轻资产模式的落地，武侯万达广场是成都第一家。其实早在2015年4月，万达集团董事长王健林在深交所阐述“轻资产”战略，并重点阐述了万达第四次转型，转型主要内容是转向服务业为主的企业。王健林表示，2016年万达计划开业50个万达广场，超过20个将是轻资产运营。而在2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是实行轻资产。

除万达、朗诗等房企外，万科、亿达、远洋、保利、泛海、绿城、龙湖、世茂房地产等在内的企业都相继提出了轻资产战略转型。而轻资产与重资产的运营差异到底体现在哪里？

“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这就是万达广场轻资产模式。”王健林对“轻资产”模式做出如上解读。

而郁亮早在万科2013年业绩发布会上也明确表示，万科未来重点打造的“小股操盘”模式，也是公司轻资产运营模式的主要表现形态。郁亮介绍称，所谓小股操盘，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，虽不利于销售额，却有助于上市公司ROE(净资产收益率)的提升，“我们要学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多的回报。

西南财经大学经济学院副教授，博士生导师刘璐在接受中国房地产报记者采访时表示，轻资产模式其实并不神秘，万科有可能用2%的实际出资，获得30%甚至更多的项目股权等等，都是常见情况。“通俗地说就是企业之间的合作，但是这种合作并不意味资金意义上是‘平等’的。”他举例称，传统意义上的企业合作，应该是双方按照出资比例获得相应的股权。然而，轻资产的房企合作模式，往往是品牌输出方用很小的实际出资占据很大的股权比例。而这种形式，通俗地说法即是万科的“小股操盘”。

在刘璐看来，轻资产模式的精要是“以小博大”、“四两拨千斤”的杠杆效应。未来房地产企业总数将越来越少，但规模会越来越大。“万达要在五年内做大规模，就要转型轻资产，彻底排斥掉竞争对手，为集团的扩张挖更宽更深的护城河”，王健林在公开场合这样表述。

“老司机”缘何转型轻资产

各路房企都不约而同地瞄准了同一个目标——“轻资产”转型，在房地产市场严重分化的今天原因何在？王健林曾表示：万达的重资产不是发展得不好，也不是没有发展空间，中国的城市化还在进行，行业里模仿万达者也是众多。万达之所以果断转向轻资产主要是为了扩大竞争优势，布局中小城市，产生边际效益等。

刘璐还告诉记者，首先传统的房企开发模式，房企自己拿地、投资开发、销售回款，或自持出租获取租金收益等，这需要投入和积压房企的很多资金，带来高昂的融资成本；其次对大房企来说，这也是品牌变现的必然结果，通过参股合作方的项目，大房企用很小的实际出资比例就获得了较大的股权比例。“而这中间的差额就是品牌等无形资产的变现，对大房企来说，这显然是一种非常划算的开发模式，不仅大大减少了资金成本，而且也降低了项目开发对自身的风险。”与此同时，国家政策支持轻资产的物业管理发展，也是各路房企转型轻资产的原因之一。国务院于2012年颁布《服务业发展“十二五”规划》强调物业管理行业定价机制的改革及改进，并鼓励物业服务公司实现服务多元化。同时，国家发改委从2014年12月起，要求省级价格管理部门废除对住宅物业的价格控制及指导，准许物业服务公司自由与物业业主磋商物业服务费。

然而，就在房企纷纷扎堆转型轻资产的同时，也应该明白，房企并不是想“轻”就能“轻”的。刘璐认为，房企要转型做轻资产是有一定门槛的，“品牌在轻资产运作中占据着核心的地位。轻资产操盘最核心的要点就是输出品牌，当然还有和品牌相伴随的商业资源、团队和管理经验等等。”

“轻”“重”选择需谨慎

如果房企都做轻资产，谁来开发做实业呢？凡事都有两面性，轻资产在给房企带来转型希望的同时，房企需要警惕什么？

“今天很多人都在说房地产难做，中小房企即将出局，真的难做吗？我倒看到了更多可能性。”戴德梁行总经理张裕鹏在接受中国房地产报记者采访时表示。他指出，拿地、开发、运营这是不同的环节，有能力做哪一个阶段，中小开发商可以有针对性地利用自身的资源，在项目打造的某一环节中站稳脚跟。在产品同质化严重的当下，需要做好“丁”字化发展。因此，在很多千亿房企谋求做轻资产时，仍有部分房企会做实业开发。

“要走轻资产模式，首先得有品牌。对引入合作方的实际投资企业来说，合作开发不仅降低了自己的收益，也放大了自己的风险。当然，借助引入品牌和资源优势，也许比自己单干来得更快。所以，轻资产对实际投资的合作方来说是一把双刃剑。对于品牌输出方来说，也需要谨慎选择合作方和合作项目。如果项目搞砸了，虽然自己实际投资小，直接损失不大，但是对品牌的伤害会很大，所以这也是一把双刃剑。”刘璐说，不过，“轻资产和重资产相结合才能保证房地产市场的健康发展，这两种模式没有好坏之分，都是项目开发的工具而已。”

（中国房地产网）