近日，中央政治局会议提出“要抑制资产泡沫”，部分热点城市出台调控措施降温土地市场，金融机构也正逐步改变房地产项目的风险评估；同时热点城市房价对居民收入和市场租金的过度偏离，也内在激发市场回归的力量。这些情况表明，当前及未来一段时间我国热点城市房地产市场的内外部环境约束增强。

房地产市场运行指标数据也印证了楼市正面临越来越大的环境约束。

据国家统计局数据，2016年上半年全国房地产开发投资同比名义增长6.1%，（扣除价格因素实际增长8%），增速比前5个月回落0.9个百分点；其中，6月单月同比增长3.5%，比5月份回落3个百分点。同时，6月份国房景气指数为94.40，比5月份回落0.08点，为年内首次回落。

而热点城市房地产市场内外部环境约束增强的内在动因在于过快上涨的房价和地价蕴含了巨大的经济金融风险。

本轮房价上涨始发于一线热点城市，而后向二线热点城市蔓延，二线城市房地产市场升温之快，涨幅之大完全超出了市场预期。地王现象频频见于报端，楼面价远远高出周边在售楼盘价格，已经很难用市场供求来分析。部分房地产开发企业在土地一级市场的攻城略地，已经很难用商业模式理性分析。

在证券市场有一个著名的托宾Q理论，即重置价格与市场价格之间存在转换关系。假使未来住宅价格仍能大幅增长，房地产开发企业投资周边区域已建成住宅持有，可能风险更小，利润空间更大。而现在，用这个理论来衡量，房地产企业的行为显然是非理性的。

当然，看似非理性的房地产开发企业高价购地，仍有其内在的逻辑。

第一个逻辑就是，高价拿地形成的房价上涨预期，可以为前期高价拿地的项目解套。

另一个逻辑则是，高价拿地利用的是资金杠杆，可以维持房地产开发企业的现金流运转。如果没有土地抵押，那么房地产开发企业就无法获得足够的融资。有了土地，才有进一步融资的依托。

还有一点就是，即使是项目经营失败，由于有有限责任法人的制度设计，房地产企业的大部分损失也将由银行或其他类型的金融机构承担。

由此可见，房价和地价的过快上涨，实际上是以资金循环膨胀为前提。只要资金链条不断，热点城市房价依然存在上涨的逻辑。

只不过任何形式上的庞氏融资都有致命的约束，房价和地价过快上涨形成的庞氏资金链也不会例外，那就是绝对房价对收入和市场租金的过度偏离。

虽然市场投资投机资金可以驱动房价过快上涨，但投资收益实现却依赖于再出售或出租。终端需求人群收入增长严重滞后于房价上涨速度，绝对收入和购买力上升幅度严重落后于房价总额上升，决定了真正具备刚性和改善性的市场需求已经被挤出，房价很有可能沦为接力游戏。而市场租金总体稳定，表明租金收益率过低，加上住宅折旧和维修费用，实际上持有住宅的回报远低于银行保本理财收益率。

在具有悠久置地置业传统的我国，也确实需要对投资理念进行革新。特别是在我国住宅供求关系基本平衡情况下，人口红利消失和老龄化注定房价没有长期上涨基础。从根本上说，房价上涨还是一种名义财富幻觉，但这种“房价永远涨”的幻觉对经济体健康运行的削弱却是根深蒂固。

（中国房地产报）