但从7月开始，楼市成交增量放缓。中国指数研究院数据显示，7月市场成交约3613万平方米，同比增速收窄至14.7%。加上7月深圳新房价格环比下跌8.2%，创2012年以来环比最高跌幅纪录。市场人士对热点城市楼市降温和房价下跌开始期待。

“7月市场成交回落一方面是由于7月为楼市成交淡季，在‘金三银四’黄金期，市场需求集中释放后，对后期需求存在一定程度透支；从房企角度来看，在6月集中推盘告一段落后，推盘量会有所减少，供求双方均有所调整的情况下，7月成交增速放缓。另一方面，自3月底以来，部分一线城市和二线热点城市限购、限贷政策相继出台，市场环境趋紧，预期转向，成交量下滑，热点城市成交量的显著下降导致整体成交的下滑。”中国指数研究院院长黄瑜分析道。

“所以虽然7月份下跌，但其实不应该认为市场有太大的降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充认为，“下半年如果政策不调控，上涨的趋势是很难扭转的。如果政策调控，部分房价虚高的城市类似苏州杭州或有小幅下跌，但跌幅不会太大。2016年下半年热点城市房价总体走势将继续上涨，但涨幅会弱于今年上半年。”下半年中国的房价走势将会何去何从？在民生证券首席经济学家邱晓华看来，从房地产的发展形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于增长期，只是增长率在回落，而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。

“工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后就会发生变化。这三个趋势什么时候结束？我估计大约需要5至10年。5至10年之后中国的工业化大致完成，城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降。”邱晓华认为。

保持上涨仍是大势

7月25日国家发改委副秘书长兼投资司司长许昆林在国新办发布会上表示，虽然当前房地产市场销售和投资增长都有所放缓，但房地产市场出现了一些积极变化，对稳定房地产市场发展有重要的作用。

许昆林指出的变化是指房屋新开工面积、竣工面积增速比较高，今年1~6月房屋新开工面积达到7.75亿平方米，同比增长14.9%，房屋竣工面积3.95亿平方米，增长20%；地产开发企业到位资金保持高速增长，今年1~6月全国房地产开发企业到位资金6.81万亿元，同比增长15.6%。投资的到位资金在8%左右；同时今年以来房地产开发企业土地购置面积降幅连续缩窄，今年1~6月同比下降3%，比去年底收窄28.7个百分点。

“预计下半年商品房销售量会保持较高增速，房价基本稳定，房地产开发投资仍将保持稳定增长。”许昆林说。

“判断房价升降走势的依据分两方面。短期房价走势依据要看市场供求关系，货币信贷政策比如贷款利率、首付比例等，房地产行政政策比如限价限购等，重要的是要从哪看二手房房价走势等。判断房价长期走势主要依据宏观经济、城市规划、人口变化、土地成交量价等情况。”黄瑜如是表示。

从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，热点城市并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力。这才是北上广深等一线城市，合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与地王频出的最真实原因。

政策方面从年初开始降准，到全国契税减免，营业税改增值税，再到公积金政策利好无疑给2016下半年的房价上涨有了更多底气。

“从房价的走势来看，成交均价将继续攀升，当然相对上半年会有一定程度放缓。”严跃进总结说，下半年购房者看涨情绪依然会比较明显。另外上半年房企销售业绩不错，这个时候下半年的定价可能会趋于乐观。尤其是部分年度销售业绩完成不错的房企，可能在第四季度快速涨价。

“下半年楼市的另一个特征是不同城市表现分化。一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市由于限购政策相对严格，房价涨幅将保持平缓；重庆、天津、武汉、成都等市场情况较为健康的二线城市涨幅扩大显著；但对于仍存库存压力的多数三四线城市，市场需求相对不足，房地产政策仍支持去库存，房价以稳为主，尽管政策、货币信贷环境保持宽松，但房价难有明显上涨。”黄瑜说。

从去库存到补库存

城市间阵营分化加剧

从一线城市来看，深圳二手房价格前两个月已转为下跌，市场波动调整将在一定程度上影响到新房市场预期；新房价格涨幅也已连续4个月收窄，市场预期扭转，购房者观望情绪渐浓，房企推盘节奏也有所放缓，未来房价整体将趋稳。北京、上海因限购政策相对严格，房价涨幅将保持平缓。

而二三线城市涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。

国家统计局7月18日发布的2016年6月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，70个城市中，有60个城市房价上涨或止跌。其中合肥、厦门、南京、深圳和无锡五个城市的房价环比涨幅最大。当然，包括惠州、上海、北京、天津和武汉的涨幅也较大，位列前10位。

房价环比涨幅最高的三个城市：合肥、厦门、南京，涨幅分别达到了4.9%、4.7%、4%。

随着一线城市的房价居高不下，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。目前包括合肥和厦门已出台购房收紧政策，后续其他一些房价上涨过快的二线城市或也会跟进。

但其供不应求矛盾并未得到根本解决，限购政策难以控制房价。易居研究院发布的最新库存数据显示，受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑，其中20城市下半年面临“库存荒”。

“平均来看，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。另外从同比数据看，这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从去库存切换到补库存战略上来，土地市场交易活跃。”严跃进表示。

具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。其中，库存去化力度最大的5个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山。另外，有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的5个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口。

严跃进告诉记者，从区域结构看，有20个城市存销比小于或等于8个月，包括合肥、南京、燕郊、昆山、固安、大厂、武汉和香河等。此类城市存销比偏小，已面临“库存荒”的问题，其补库存迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。

其中广州、惠州等库存消化周期只有不到5个月,南京、合肥则仅够卖2个月。房价存在极大上涨空间。

很明显，珠三角、长三角以及京津冀地区的核心城市将成为2016年下半年房价上涨第一梯队。第二梯队为中部省会城市。从过去一年的涨幅情况来看，投资中部省会城市均能获得较为理想的收益，可能会成为下半年补涨城市。

“武汉、天津等城市继续保持相对平稳的上涨态势。7月环比涨幅均略有扩大，但仍在3%以内；武汉今年以来库存量断崖式下降，目前库存消化时间仅为6个月；天津库存量也下降至合理区间，库存消化时间缩短至8个月；这两个城市楼市健康有活力，二手房价格上涨势头也较强劲，未来市场也具备进一步发展潜力。”黄瑜进一步表示。

库存压力大

三四线城市难有涨价潜力

虽然部分城市已经从去库存阶段直接切换至补库存阶段，但多数三四线城市的情况依然不容乐观。国家统计局的排行中可以看出，6月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、牡丹江和丹东，分别为3.5%、2.4%和2%。

中国指数研究院的百城报告也显示，截至7月底,与去年同期相比新建住宅价格下跌的城市有38个。其中,三亚、吉林、泰州跌幅超过5%,沈阳、台州等14个城市跌幅在2%~5%之间。

房价相对稳定的邯郸、乌鲁木齐等地也面临较大的库存压力。上海易居房地产研究院的《70城住宅库存报告》显示，按照上半年市场消化速度，乌鲁木齐、哈尔滨库存分别可卖24月、23个月。而市场一般认为较为合理的情况是14个月左右。

东北地区中沈阳的去库存压力最大，长春、大连和哈尔滨的排名相对居中。

土地市场仍会延续上半年两极分化状态，从土地成交金额就可见一斑，上半年土地成交前十名的城市，其总成交金额占比超过全国82个城市的一半，这种状况很大可能还会延续下去。

“针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对‘地王’现象监管力度的加大，土地市场将有所降温。”黄瑜说。

招商证券将我国楼市的发展分为四个周期。前三个周期分别为1988年~1997年、1998年~2008年、2008年~2014年，如今房地产市场正处于第四个周期的“上半场”。招商证券方面认为，本轮周期起于2014年下半年的限购正式退出，随后的提高信贷杠杆和降息等一系列政策动作，使房地产市场进入较为宽松的货币环境中。“如今虽然行业政策出现结构性收紧，但未来几年宏观大环境经济基本面和流动性不会发生显著变化，因此周期尚未结束。”　

（中国房地产报）